Quando si pensa alla ristrutturazione di un immobile, spesso non si ha idea dei costi da affrontare. Si inizia a chiedere a parenti, amici, ci si perde tra blog e siti internet. In molti casi alla fine dopo essere stati bombardati da mille informazioni, una vaga idea alcuni se la fanno, ma se c’è un budget preciso da rispettare, è meglio evitare il vago e affidarsi a numeri, tempi e dati veritieri.
Il primo gradino sul quale si rischia di inciampare è il pensiero che “andare direttamente alla fonte” possa essere la soluzione economicamente più vantaggiosa. In alcuni ambiti è così, ma non è sicuramente questo il caso, perché? Cerchiamo di dimostrarlo.
Affrontiamo una ristrutturazione, a ritroso:
- Casa finita (e arredata come te la sei immaginata, nel rispetto del tuo budget)
- Esecuzione lavori (edili, finiture e arredi nei tempi previsti)
- Cronoprogramma (un diario dettagliato)
- Computo metrico estimativo (la lista di tutte le spese che dovrai affrontare)
- Progetto definitivo/esecutivo (progetto dettagliato in ogni sua parte)
- Progetto preliminare (idea grafica e visiva del risultato finale secondo le tue necessità)
- Budget
Chi fa cosa in una ristrutturazione:
- Esecuzione lavori: impresa edile, idraulico, elettricista
- Cronoprogramma: lo redige un tecnico (un architetto, un ingegnere, un geometra)
- Computo metrico estimativo: lo redige un tecnico (un architetto, un ingegnere, un geometra)
- Progetto definitivo/esecutivo: lo redige un tecnico (un architetto, un ingegnere, un geometra)
- Progetto preliminare: lo redige un tecnico (un architetto, un ingegnere, un geometra)
- Budget: lo decidi tu in base alle tue disponibilità confrontandoti con un tecnico per verificare che sia commisurato alle opere da realizzare
Quale è la “fonte” reale? Il tecnico. Quale la “fonte” illusoria? L’impresa.
Certo, puoi pensare di poter saltare i primi step e risolvere tutto con l’impresa, ma dimenticati allora di poter tenere monitorati i costi, la tipologia degli interventi e soprattutto dimenticati l’idea di un progetto: l’impresa non è tenuta a svolgere questi incarichi e si troverà a decidere per te giorno dopo giorno direttamente in cantiere. In questo caso potresti riconoscerti in:
- L’Umarell: hai il tempo di stare tra le 2 e le 4 ore ogni giorno, per 5 giorni a settimana, tra i due ed i sei mesi, nel cantiere di casa tua
- Il Convinto: ti fidi ciecamente dell’impresa, hai visto altre lavorazioni fatte da loro, la casa di tuo cognato che hanno appena finito è venuta benissimo!
Ma non tutte le ciambelle riescono col buco, tranne i casi in cui si utilizza uno stampo predisposto al fine di farle risultare esattamente come avevi immaginato, previsto, desiderato.
In questo caso il tecnico è lo stampo, l’impresa è l’impasto. Chiudiamo le metafore e torniamo ai costi.
Qualsiasi impresa non potrà farti un preventivo senza un progetto, non potrà dirti i costi precisi di ogni lavorazione senza un elenco e una descrizione delle lavorazioni, potrà fornirti il costo del materiale a mq/mc/a copro, ma il risultato sarà un’approssimazione delle spese e dei tempi.
Il progetto, il computo metrico estimativo insieme al cronoprogramma, sono i documenti che ti permettono di controllare lo stato delle lavorazioni e di monitorare le spese, in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo. Chi li redige? Un tecnico. Le imprese possono avere tecnici interni? Certo, importante accertarsene e richiedere la documentazione necessaria.
Perché è importante partire dal budget per la tua ristrutturazione
Ci sono diversi motivi che spingono un cliente a volere e dovere conoscere il costo della sua ristrutturazione, prima di iniziarla, ad esempio:
- Budget già stanziato
- Richiesta di mutuo, prestito, finanziamento
Quindi è comprensibile e quasi sempre indispensabile iniziare dal budget per capire quali interventi si possono fare sull’immobile oggetto di ristrutturazione e che dovrà avere determinate caratteristiche che sposino appieno le esigenze del committente.
Quali costi devi aspettarti dalla ristrutturazione?
- Opere edili e impiantistiche
- Forniture
- Arredi
- Spese tecniche
- Spese burocratiche
- IVA e contributi previdenziali
- Imprevisti
Opere edili e impiantistiche
Sono i costi dell’impresa. L’impresa potrà fornirti un preventivo solo sulla base di un progetto. In questo modo il costo sarà certo e controllabile, una stima iniziale può essere fatta o sulla base dell’esperienza del tecnico o su una stima a metro quadro.
Consiglio: chiedere più di un preventivo
La nostra esperienza: indicativamente una ristrutturazione si può considerare tra i 700 e i 1300 €/mq
Forniture
Si intendono pavimenti, rivestimenti, rubinetteria, infissi, sanitari…non è detto che vengano forniti dall’impresa. I costi sono molto variabile in base alla qualità e alla tipologia.
Consiglio: chiedere più di un preventivo
La nostra esperienza: un pavimento in grès può costare anche 20€/mq, il parquet dai 70/80€/mq in su
Arredi
Oltre agli arredi mobili come letti, divani, e complementi, non dimenticare arredi fissi come cucina, armadiature a muro, ecc. I costi possono essere variabili, ma puoi decidere prima, in fase di progettazione, in modo da poterli inserire nel computo alla voce arredi.
Spese tecniche
Quali sono le figure professionali di cui potresti avere bisogno in una ristrutturazione:
- L’architetto per la progettazione, le pratiche edilizie e la direzione lavori
Costi: indicativamente tra il 9% e il 15% dell’importo totale delle opere
- Il geometra per il riaccatastamento
Costi: dai 350 € in su
- L’ingegnere per opere strutturali
Costi: strettamente correlati alla tipologia di intervento
- Il coordinatore della sicurezza, obbligatorio se nel cantiere è presente più di un’impresa
Costi: variabili a partire da circa 1.000 €
- Il termotecnico per impianti di efficientamento energetico
Costi: APE a partire da 300 €, Legge 10 a partire da 600 €
Importante ricordare che anche queste spese ricadono in detrazione.
Spese burocratiche
Possono anche essere nulle, in generale quelle che si incontrano sono i diritti di segreteria o di istruttoria, o gli oneri per l’occupazione del suolo pubblico
Costi: variabili
IVA e contributi previdenziali
Tutti i preventivi che riceverai, da quelli edili a quelli degli arredi, riporteranno l’imponibile al netto dell’IVA.
Quest’ultima, nei casi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia è mista, si può riassumere così:
- Il 10% per le parti di manodopera e per i beni non significativi (semilavorati e materie prime)
- Il 22% per tutti i beni significativi (beni finiti come infissi, caldaie, sanitari)
Ad esempio, nel caso della fornitura degli infissi troverete l’iva mista, in quanto vi sarà sia la fornitura di beni significativi sia quella relativa ai beni non significativi e alla manodopera.
I contributi previdenziali per i tecnici sono pari al 4%, coloro facenti parte del regime ordinario dovranno applicare anche l’IVA al 22%, tutti gli altri sono esenti IVA.
Imprevisti
Nel momento di predisposizione del tuo budget iniziale non dimenticare di considerarli, il 10% è sufficiente e ragionevole.