Con l’approvazione della Legge 105/2024, il cosiddetto “Decreto Salva Casa” (D.L. n. 69 del 2024), arrivano importanti cambiamenti anche per chi intende regolarizzare lievi difformità edilizie e intervenire su immobili esistenti. Lo scopo è incentivare la messa in regola del patrimonio edilizio esistente. Vediamo insieme le principali modifiche introdotte.

1. Le nuove tolleranze costruttive (Art. 34-bis del T.U. Edilizia)

Una delle principali innovazioni riguarda l’aumento delle tolleranze costruttive per gli immobili costruiti entro il 24 maggio 2024.

Ecco le nuove percentuali di tolleranza in base alla superficie utile dell’immobile:

2%: superficie superiore a 500 mq;
3%: tra 300 e 500 mq;
4%: tra 100 e 300 mq;
5%: inferiore a 100 mq;
6%: inferiore a 60 mq.

Cosa rientra nelle tolleranze:

il minore dimensionamento dell’edificio
la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne
la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
gli errori progettuali corretti in cantiere
gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

2. Lo stato legittimo dell’immobile e interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo (Art. 9-bis e art.34-ter del T.U. Edilizia)

Una grande semplificazione riguarda lo stato legittimo, che in alcuni casi non richiede più la doppia conformità. Ora può essere certificato tramite:

Il titolo edilizio dell’ultimo intervento, se i titoli pregressi sono stati verificati dall’amministrazione;
uno dei due titoli alternativamente.

Per interventi di maggiore gravità eseguiti in assenza o totale difformità o in variazione essenziale dal PdC, permane la necessità della doppia conformità. Per interventi in parziale difformità è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis).

Un altro importante dettaglio riguarda la distinzione tra le parti private e parti comuni: le difformità sulle parti comuni dell’immobile (come le aree condominiali) non influenzano lo stato legittimo delle parti private.

L’introduzione dell’articolo 34-ter al DPR 380/01 consente la sanatoria delle varianti in corso d’opera in parziale difformità dal titolo edilizio se rilasciato prima dell’entrata in vigore della cd. Legge Ponte (L. 10/77) e che non rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis).

In particolare, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile può sanare l’intervento presentando una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e pagando una somma determinata, prevista dall’articolo 36-bis, comma 5. Il tecnico incaricato, inoltre, dovrà dichiarare sotto la propria responsabilità la data di realizzazione dell’abuso.

3. Silenzio – Assenso – (art. 36-bis del T.U. Edilizia)

Un’importante novità introdotta dalla Legge 105/2024 riguarda il regime del silenzio-assenso. In particolare, l’articolo 36-bis, comma 6, stabilisce che per le richieste di sanatoria relative a tolleranze costruttive ed esecutive, il Comune ha un termine di 30 giorni per esprimersi. Se non risponde entro tale periodo, la domanda si considera automaticamente accolta.

Per gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, dalla SCIA o in assenza di autorizzazione paesaggistica, l’autorità competente ha 180 giorni per esprimersi, previa consultazione con la Soprintendenza. Se trascorso questo termine senza risposta, scatta automaticamente il silenzio-assenso e l’ufficio competente provvederà autonomamente alla regolarizzazione dell’intervento.

Queste disposizioni si applicano anche alle variazioni essenziali.

4. Recupero abitativo dei sottotetti

In Veneto, il recupero dei sottotetti per uso abitativo è già regolamentato dalla Legge Regionale n. 12/1999. Il Decreto Salva Casa conferma la possibilità di intervenire nei limiti stabiliti dalla normativa locale.

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5. Interventi di edilizia libera (art. 6 del T.U. Edilizia)

Il Decreto Salva Casa amplia l’elenco degli interventi considerati edilizia libera, ovvero lavori che non richiedono autorizzazioni edilizie specifiche. Tuttavia, è fondamentale sottolineare che tali interventi devono comunque rispettare il regolamento edilizio comunale vigente e le eventuali limitazioni locali.

Ecco alcuni esempi significativi:

Vepa (vetrate amovibili)
Sono consentite a patto che:

contribuiscano al miglioramento ambientale e siano realizzate in armonia con il contesto architettonico;
abbiano profili minimi per ridurre al massimo l’impatto visivo;
non creino uno spazio chiuso in modo permanente;
garantiscano un’adeguata microaerazione per mantenere la salubrità degli ambienti.

Pergotende
Anche le pergotende rientrano tra gli interventi liberi, ma è sempre opportuno verificare eventuali restrizioni comunali, in quanto i regolamenti locali possono imporre vincoli legati al contesto paesaggistico o architettonico.

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6. Cambio di destinazione d’uso (Art. 23-ter del T.U. Edilizia)

Il Decreto Salva Casa introduce semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso degli immobili.

Secondo la normativa, le destinazioni d’uso degli immobili si suddividono in:

Residenziale (a);
Turistico-ricettiva (a-bis);
Produttiva e direzionale (b);
Commerciale (c);
Rurale (d).

Ora il cambio d’uso è sempre consentito nei seguenti casi:

All’interno della stessa categoria funzionale;
Tra categorie funzionali diverse, se l’immobile è situato nelle zone A, B e C, come definite dall’art. 2 del D.M. 1444/1968.

Attenzione: È sempre necessario verificare le eventuali disposizioni comunali specifiche, che potrebbero limitare questa possibilità.

Per le unità immobiliari situate al primo piano fuori terra o seminterrate, il cambio di destinazione d’uso è regolato dalla legislazione regionale.

Anche senza opere edilizie, è comunque richiesta almeno la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Novità Semplificative

Non è più richiesto il rispetto degli standard urbanistici previsti dal D.M. 1444/1968.
Non è obbligatorio garantire la dotazione minima di parcheggi prevista dalla legge urbanistica del 1942 (L. 1150/1942).
Rimane però l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsti.

7. Modifiche ai requisiti di agibilità (art. 24 del T.U. Edilizia)

Il Decreto Salva Casa introduce alcune semplificazioni ai requisiti igienico-sanitari necessari per ottenere l’agibilità di un immobile, stabiliti dal DM 5 luglio 1975.

L’altezza minima dei locali viene ridotta da 2,70 metri a 2,40 metri, ma:

L’unità immobiliare dev’essere già esistente e legittima;
La riduzione dell’altezza si applica esclusivamente in fase di asseverazione di agibilità, e non per il rilascio di un nuovo permesso di costruire.

I requisiti minimi di superficie per i monolocali sono stati ridotti (sempre nell’ambito dell’agibilità, di un edificio legittimato):

20 mq per una persona (rispetto ai precedenti 28 mq);
28 mq per due persone (rispetto ai precedenti 38 mq).

Nota: È importante verificare sempre le normative comunali, poiché alcuni comuni, come Padova, mantengono requisiti più stringenti (ad esempio, 45 mq per un monolocale).

Nonostante le semplificazioni, rimangono obbligatori i seguenti requisiti:

Il rispetto degli altri criteri igienico-sanitari, come quelli relativi a illuminazione, ventilazione e salubrità degli ambienti.
La conformità al requisito di adattabilità per persone con disabilità, previsto dal DM 236/1989 (barriere architettoniche).
L’immobile deve essere parte di edifici che abbiano subito interventi di recupero edilizio, miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie o siano inclusi in un progetto di ristrutturazione complessiva.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) introduce importanti variazioni in ambito edilizio, con l’obiettivo di regolarizzare le difformità lievi. Grazie alle modifiche alle tolleranze costruttive, alla semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso e alla possibilità di sanare varianti in corso d’opera di realizzazione, le opportunità per regolarizzare immobili esistenti aumentano. Tuttavia, è fondamentale prestare attenzione alle specifiche normative locali, alle tempistiche per la presentazione delle pratiche e alle modalità di pagamento delle oblazioni, in quanto ogni Comune può avere direttive differenti.

Per chi sta pensando a ristrutturazioni, modifiche o sanatorie, la consulenza di un architetto o un esperto del settore risulta sempre indispensabile per navigare con sicurezza nel panorama normativo. Il nostro studio è a disposizione per supportarti in ogni fase del processo.

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